多方出手稳预期 分析人士称公募REITs已具备长期配置价值

1月17日，嘉实京东仓储基础设施REIT（不动产投信托基金）召开近期经营情况投者说明会，再次就武汉项目续租、近期底层产经营情况以及风险缓释措施等，与投者进行沟通。

“为保障基础设施项目的稳定运营，运管机构致力于进一步拓展多种经营收入，加大除仓库租金外其他收入的开拓力度。”嘉实京东仓储基础设施REIT相关人士在说明会上表示，“通过寻找新的商业机会和合作伙伴，我们努力增加项目的收入来源，提高项目在财务上的稳定性。”

在业内人士看来，此举进一步提振了公募REITs市场的投者信心。当天，嘉实京东仓储基础设施REIT上涨6.28%，报收2.59元。华安张江产业园REIT和中金普洛斯REIT涨幅也均超过3%。

详解武汉项目续租情况

2024年开年以来，公募REITs市场出现大面积调整，其中，仓储物流REITs跌幅较大。Wind数据显示，截至1月17日，嘉实京东仓储基础设施REIT今年以来跌幅达27.79%，华安张江产业园REIT和中金普洛斯REIT跌幅均超过10%。

前期，嘉实京东仓储基础设施REIT发布公告称，按照续租协议，自2024年1月起，其持有的武汉市东西湖区京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（简称：武汉项目）租金将有所下降。该消息引发嘉实京东仓储基础设施REIT二级市场波动。

在说明会上，嘉实京东仓储基础设施REIT相关人士表示，武汉项目续租时，出租人、承租人共同认可并聘请了第三方市场调研服务机构，参考的是市场典型案例情况，其工作目的是通过对武汉东西湖市场高标仓储物流市场平均净有效租金水平进行调研，出具2019年以及2023年第三季度市场租金的涨跌幅数据以作为本次续约定价的参考。

“受多重因素影响，自2023年以来的武汉及东西湖高标仓租金价格出现一定程度的下降。”嘉实京东仓储基础设施REIT相关人士表示，从供应看，武汉市在过去5年间受新增供应影响，高标仓空置面积去化承压，租金议价空间增大，其中新入市项目在租金报价时会给予较大优惠使得全市平均租金呈现下降趋势；从需求看，2023年起，由于需求增长不及预期，包括武汉在内的国内部分供应压力明显的城市及区域租金出现明显下降，并逐步从新入市项目影响到成熟运营项目。

嘉实京东仓储基础设施REIT相关方同时表示，运管机构致力于进一步拓展多种经营收入，加大除仓库租金外其他收入的开拓力度，通过寻找新的商业机会和合作伙伴努力增加项目的收入来源，提高项目在财务上的稳定性，“这不仅有助于应对风险和挑战，还能为项目的可持续发展提供坚实支持。”

嘉实京东仓储基础设施REIT目前共持有3处底层产，除武汉项目外，还包括重庆项目和廊坊项目。在说明会上，嘉实京东仓储基础设施REIT相关人士还就重庆项目和廊坊项目的续租情况进行了回应，称基于对市场情况的持续跟踪，两地供需相对平稳，基金管理人及运营管理机构有信心届时能争取到较好的续租条件。若续租租金大幅不及预期，基金管理人及运营管理机构将积极采取相关风险缓释措施，通过多种方式改善重庆项目、廊坊项目的租金收入，努力保护投人利益。

据悉，嘉实京东仓储基础设施REIT的重庆项目主要租约到期时间为2024年12月31日，廊坊项目主要租约到期日期为2026年4月30日。

积极自救稳定市场预期

针对公募REITs二级市场波动较大的情况，部分原始权益人和基金管理人纷纷出手增持，释放积极信号，稳定市场预期。

“因武汉项目租金下降，基金管理人协同运营管理机构发布了相关风险缓释措施，原始权益人及基金管理人发布了增持计划。”嘉实京东仓储基础设施REIT相关人士在说明会上表示。

根据此前公告，基于对基金未来发展前景充满信心以及对长期投价值认可，嘉实京东仓储基础设施REIT原始权益人将增持不超过1800万元或500万份，基金管理人将使用固有金投不超过1000万元。

“后续相关方将按照计划，择机实施增持，相关进展将根据规则及时披露。”嘉实京东仓储基础设施REIT相关人士说。

此外，嘉实京东仓储基础设施REIT的基金管理人、原始权益人以及运营管理机构还达成了保护投者利益的具体措施。根据风险缓释措施安排，武汉项目新签租约形成的租金收入差额将由运营管理机构采取相应措施承担，5年合计约1821.78万元。

在相关措施发布后，1月11日，嘉实京东仓储基础设施REIT止跌反弹，当天上涨2.99%，且逐步带动华安张江产业园REIT和中金普洛斯REIT等公募REIT反弹。截至1月17日，上述三只公募REIs5日涨幅已分别达9.24%、8.11%和8.07%。

分析人士称长期配置价值凸显

在多位业内人士看来，2024年开年仓储物流类REITs的下跌，尽管受到个别产品底层产子项目续约租金不及预期影响，但也已存在非理性因素，嘉实京东仓储基础设施REIT的市值下跌幅度已经远超租金跌幅。

“当前REITs的估值已处于偏低水平，可以说充分释放了底层产运营业绩下行的悲观预期，未来继续下行空间有限。”一位业内分析人士向记者表示。

中金公司报告指出，REITs作为另类高分红品种的配置价值有望进一步显现。该机构建议挖掘经营稳健且具有超跌可能的部分仓储物流、二线城市研发办公产业园、高速公路REITs。同时，持续关注历史表现相对较优的保租房、厂房和公用事业项目的配置价值。

校对：姚远